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ＦＸや不動産投資など資産運用に関わる体験記
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不動産投資での一番のリスクは
やっぱり、空室リスクでしょう。 借金をして物件を購入する。 借金を返すのは、物件を賃貸してその家賃収入から 返済金を回す。 うまくすると、毎月収益がでるし 悪くても、とんとんでまわる。 月々赤字になるのは、失敗投資ね。 失敗投資の場合は 回復法として、繰り上げ返済で 月々の収支を黒字に持っていく方法が 一番確実なのかな。 失敗の場合はおいといて うまくいっていても 賃貸に空室が出ると 一気に赤字に転落する。 なにより、返済金が焦げ付いたら おしまいだあ。 だから、３ヶ月くらいは 空室に持ちこたえられるように 資金を余分に控えておかないと行けない。 いまのところ それはできています。 ４つの物件で １０万。２万。２万。７万。 合計２１万円×３ヶ月 ６３万円のバック資金。 早く、繰り上げ返済やろうっと。 野川徹 株 汗かき 治す 身長アップ 川本彩 川村博士 視力アップ 逆流性食道炎 改善 福辻 うつ改善 下園壮太 マインドマップ 習得 うつ治療 下園壮太 PR
３軒目の話がついにまとまった。
東京リライトさんから、神奈川相模大塚の１Ｒマンション。 駅から２分。フローリングにリフォームした部屋です。 家賃は月３７０００円 管理費・修繕積立金は６５００円 管理代行手数料は５％で１８５０円 ３７０万の借金を増やしました。 固定金利３．９％ 月々の返済は１８１７３円で２８年 月の収支は＋１０４７７円 年で＋１２５７２４円 ここから固定資産税（２３０００円くらい）を払って ＋１００，０００円 微々たるものですが ちりも積もれば山となるです。 あとは空室や設備の故障がないことを祈ります。 担当の営業さんから また、電話が入りました。 これで当分新規購入はしないよ。って言ってたのにと思っていたら 「お知り合いで、不動産投資に興味のある方はいらっしゃいませんか」 なるほど。 でもね、私もどきどきしているのに 知り合いには勧められません。 私がちゃんと失敗しないで、収益を上げることができたら やりたくなる人もいるんじゃないでしょうかね。 がんばって。
マンションの収支を月と年で計算してみた。
新築は確定申告で税金が戻ってくる予定なので 月の収支は－９０００円弱だが、トータルでプラスになる予定。 ただし、確定申告での節税効果は３年が限度で ５年目以降は本格的な赤字となる。 また、変動金利なので、早めの繰り上げ返済で 月々の収支をプラスにし リスクを減らす必要がある。 繰り上げ返済は、１００万円で４０００円分のキャッシュフローがでるので ２５０万円・・・できれば３００万円を５年以内に実現したい。 中古は月の収支が＋１５００円 とりあえずプラスだが、これでは意味がない 空室のリスクに備えて キャッシュフローをもう少し大きくとりたいので こちらも、返済をがんばる。 とりあえず、５０万円まとめてかえせば 月に１４０００円上乗せされて １５０００円強のプラスとなるので これを貯めて、繰り上げ返済に充てたい。 こちらは１００万円繰り上げ返済すると 月に５０００円のキャッシュフローが生まれるので 月の収支が２万円のプラスとなりちょっといい感じになる。 ３件目中古が取得できて 賃貸もちゃんとついてうまくまわれば ＋１万円の予定である これもリスクに備えて貯めておいて ある程度貯まったら２件目の繰り上げ返済に充てる。 この物件は固定金利３．９％の予定なので 意外と焦ってかえす必要はない。 こうやって計算してみると 繰り上げ返済を本気でやらないと 大変なことになる 金利の上昇 空室といったリスクに耐えうる 資金的な体力をつけておかないといけない。 と考えると、夏のFXでの失敗は大きかったなぁ。 ま、やりながらじゃないとわからないので 振り返っても仕方ないんだけどね。 あとは、アフィリエイトでうまく成果が出せれば うれしいですね。
東京リライトという会社がある。
関東中心に中古マンションを仕入れては売っている会社である。 前回、とてもいい物件を紹介してもらい 取得に向けて動き出したが 団体信用生命保険の申し込みが通らず 没になったことがある会社だ。 懲りずにまた電話をくれた。 今度は保険無しを前提とした話だ。 ３８０万円の物件だ。残念ながら都内ではない。 資金は銀行から固定金利４．１％で２８年ローン。 これは、会社が段取りをつけてくれる。 段取りがつかないときは再び没。 月々の収支は見込みで、１万円ほどになる予定である。 これはいい。 ということで、３件目を購入することになる。 たぶん、これでひとまず最後となるであろう。 あとは、儲かるめどがつくまで、新規購入を控えて 体力を貯めることにする。
手持ちの資金も無く
持病のため団体信用保険もとおらない私 それでも、マンション屋からの お誘いは止まない。 営業マンとしては 手持ちの名簿で絨毯爆撃をかけるように 電話しまくって 脈のありそうな所に話を持って行くんだろうなぁ。 私の所に話を持ってくるのは はっきり言って時間の無駄だと思う。 だって、ものすごく話を聞いて聞きまくって 結局買わないもの。 私が、投資用不動産を買う基準は 無理なくらい高い。 利回りがよく、立地条件が十分な物件。 頭金はない。 ５００万円以上の借金は団体信用生命保険付じゃないとだめ。 とくに３番目の基準は通らないんだなこれが でも、私のせいではないですよ 保険会社の判定医師が悪いんです。 こんなに日常生活に支障のない人をペケにするんですから。 この条件は どの営業マンにも始めにお断りしています。 それでも、話を進めようとするんだから しょうがない。 うまくいくことを、私も期待していますが 保険が通ることは、もう、無理みたいだって事は 確信に変わってきています。 ま、話を持ってきてもらうのは 私にとって、情報が集まることなので 時間をとっても、暇つぶしとなってよいのですが 仕事でやってる営業マンの皆さんは お客の見極めを上手にやった方が いいと思うのです。同情も含めて。 |
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プロフィール
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男性
職業：
公務員
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演劇
自己紹介：
2006年12月。それまでお金儲けに全く興味がなかった私。突然、金儲け（？）に目覚めて勉強を始める。不動産投資、金地金投資、アフィリエイト、外国為替投資等々・・・。果たして、投げたお金はちゃんと戻ってくるのか！試行錯誤のつぶやきをここに記録していきます。
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